當房產要從父母轉移到子女名下，常見有三種方式：買賣、贈與、繼承。
不同方式在法律性質、注意事項、稅務影響上都有差別。

① 買賣移轉

法律性質：屬正常交易（直系二親等買賣，需國稅局審核）。

注意事項

• 須有實際金流證明（銀行匯款、薪資帳戶等）。

• 價金不得來自賣方貸款或借款。

• 需向國稅局申報，取得【非屬贈與同意轉移證明書】才能登記。

稅務影響

• 土地增值稅：有機會適用自用優惠稅率 10%（一生一次／一生一屋）。

• 契稅：房屋現值 × 6%。

• 贈與稅：若金流證明完整 → 免徵。

• 房地合一稅：日後子女出售，以買賣價金為取得成本。

② 贈與移轉

法律性質：屬無償移轉。

注意事項

• 每人每年享免稅額 244 萬元，超過需課贈與稅（10% 起）。

• 可採「分年贈與」方式降低稅負。

稅務影響

• 土地增值稅：僅能適用一般稅率（20%、30%、40%）。

• 契稅：房屋現值 × 6%。

• 贈與稅：依公告現值＋評定現值計算。

• 房地合一稅：子女將來出售時，成本為「受贈時公告現值」，稅負通常較重。

③ 繼承移轉

法律性質：所有權隨被繼承人過世，由繼承人依法繼承。可先立遺囑，但繼承人仍有特留分保障。

注意事項

• 遺產稅免稅額 1,333 萬元，另有各項扣除額。

稅務影響

• 土地增值稅：免徵。

• 契稅：免徵。

• 遺產稅：依遺產總額計算，扣除免稅額與扣除額後課稅。

• 房地合一稅：

  • 繼承發生在 105/1/1 後，依被繼承人取得時間判斷新舊制。

  • 若符合自住房屋要件，可選擇較有利的課稅方式（課稅所得 400 萬內免稅）。

✨ 快速結論：

• 想要立即轉移又能保有較高成本 → 買賣較有利。

• 想在生前規劃，且不急於賣房 → 贈與可分年進行。

• 百年後自然發生 → 繼承免契稅與土增稅，但要留意遺產稅規劃。